Вопросы и ответы о недвижимости в Армении

Позвоните, напишите в мессенджер или оставьте заявку на сайте — перезвоним за 30 минут в рабочее время. На первую встречу возьмите паспорт и любые документы по объекту или сделке, если они уже есть. Если документов нет — приходите как есть, разберёмся вместе.

Да. Первичную консультацию можно провести дистанционно по телефону, WhatsApp, Telegram или видеосвязи. После обсуждения ситуации юрист определит, какие документы нужны и какой формат работы подходит для вашей задачи.

Работаем на русском, армянском и английском языках. Конкретный формат общения и подготовки документов согласовывается в зависимости от задачи и состава участников сделки.

Офис Legal Estate находится в Ереване. Мы также работаем с нерезидентами и иностранными клиентами; возможность полностью дистанционного сопровождения зависит от конкретной сделки, документов и требований к оформлению.

И по своей базе, и по всему рынку: открытые площадки, закрытые предложения, прямые контакты с собственниками и застройщиками. Наша база — это 1200+ проверенных объектов, но если нужен конкретный ЖК или район, ищем точечно.

Да. Делаем видеопоказ в реальном времени: юрист или аналитик выходит на объект с камерой, показывает всё, что вам нужно, отвечает на вопросы. Запись сохраняем — можно пересмотреть в любое время. Для нерезидентов это стандартная практика.

Ничего страшного — продолжаем искать. Иногда приходится пересмотреть критерии (район, этаж, бюджет), иногда — просто подождать появления нового объекта. Мы не берём комиссию за подбор, пока вы не нашли подходящий вариант.

Заключение — это 10–20 страниц с анализом каждого пункта проверки: титул, обременения, аресты, история права, продавец, налоги. Плюс карта рисков с оценкой (низкий / средний / высокий) и конкретная рекомендация: покупать / торговаться / отказаться.

Да. Для земли проверяем право собственности, категорию и разрешённое использование, границы по кадастровому плану, обременения, сервитуты, налоги. Особенно важно проверить назначение участка перед покупкой под строительство или коммерцию.

Это красный флаг. Если продавец не даёт выписку из кадастра, документы о собственности или отказывается от проверки — скорее всего, есть что скрывать. Мы рекомендуем в таком случае отказаться от сделки. Если продавец сомневается, предложите ему присутствовать при проверке — добросовестному продавцу скрывать нечего.

ДДУ — договор долевого участия: вы покупаете квартиру в строящемся доме. Отличие от обычной купли-продажи: объект ещё не существует юридически, поэтому вы приобретаете право требования, а не готовую собственность. Ключевые риски ДДУ — срыв сроков, банкротство застройщика, изменение проекта. Все эти риски мы проверяем перед подписанием.

Смотрим на несколько маркеров: финансовая отчётность за 2–3 года, отсутствие крупных исполнительных производств, соотношение долга к активам, история сданных объектов, источники финансирования. Если застройщик строит в основном за счёт новых продаж, а не собственных средств или банковского кредитования — это риск.

Да, и это самый правильный момент для проверки. На этапе котлована цены ниже, но и риски выше. Проверяем разрешение на строительство, права на землю, финансовую устойчивость — до того, как вы внесёте первый платёж. Если все чисто — фиксируем условия в предварительном договоре.

Эскроу — специальный счёт в банке, на который покупатель кладёт деньги, а продавец получает их только после выполнения условий (обычно — после регистрации перехода права). Если сделка не состоялась — деньги возвращаются покупателю. Это главный инструмент защиты от «заплатил и остался без квартиры».

Да, через нотариальную доверенность. Вы оформляете доверенность на нашего юриста (или любое доверенное лицо) в консульстве Армении или у местного нотариуса с апостилем. Дальше юрист проводит сделку от вашего имени: подписывает договор, подаёт документы в кадастр, принимает объект.

Базовый набор: паспорта обеих сторон, документ о праве собственности продавца, выписка из кадастра, договор купли-продажи, акт приёма-передачи. Дополнительно могут понадобиться: согласие супруга, разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние собственники), доверенность, справки об отсутствии задолженностей. Полный список под вашу ситуацию даём на консультации.

После регистрации перехода права подписываем акт приёма-передачи: фиксируем состояние объекта, показания счётчиков, передачу ключей и документов. Если есть замечания — отражаем их в акте. Только после этого продавец получает деньги с эскроу-счёта.

Зависит от того, что скрыто. Юридические дефекты (обременения, аресты, права третьих лиц) — основание для оспаривания сделки и возврата денег. Физические дефекты (протечки, трещины, плесень) сложнее: нужно доказать, что продавец знал о них и скрыл. Собираем доказательства, проводим экспертизу, подаём иск.

Зависит от основания. Срок исковой давности по недействительным сделкам — 1–3 года в зависимости от основания (ничтожная или оспоримая). Но срок считается не с даты сделки, а с момента, когда вы узнали о нарушении права. Если узнали недавно — шансы есть. Оцениваем перспективы бесплатно.

Зависит от дела, но обычно это: выписки из кадастра и реестров, договоры и переписка, фото и видео объекта, экспертные заключения, свидетельские показания, банковские выписки. Мы сами собираем и оформляем доказательства — вам не нужно ходить по инстанциям.

Rent-roll — реестр всех арендных договоров объекта: кто арендует, на какой срок, по какой ставке, есть ли задолженности, когда заканчивается договор. Для покупателя коммерческого объекта это главный документ: показывает реальную доходность, а не обещанную. Проверяем каждый договор и сверяем с фактическими платежами.

Считаем чистый операционный доход (NOI): арендные платежи минус операционные расходы (налоги, коммуналка, обслуживание, вакансии). Делим на цену объекта — получаем капитализацию. Сравниваем с рынком. Если продавец обещает 12% годовых, а рынок даёт 7% — это повод задуматься.

Да, но долги нужно закрыть до сделки или заложить в цену. Если купить объект с долгами, они перейдут к вам. Проверяем задолженности по коммуналке, налогам и другим платежам, фиксируем в договоре, кто и когда их гасит. Часто продавец снижает цену на сумму долга.

Для физических лиц: наличные в офисе, банковский перевод, карта. Для юридических лиц: только безналичный расчёт на счёт LEGAL ESTATE LLC. Все платежи фиксируем в договоре и акте, выдаём закрывающие документы.

Да, в полном объёме: договор, счет, акт выполненных работ, счёт-фактура для юрлиц. Все документы на армянском, русском или английском — как нужно. Для бухгалтерии предоставляем полный пакет.

Для крупных проектов (сопровождение сделки, Due Diligence коммерческого объекта) — да, обсуждаем индивидуальные условия: разбивка на этапы, частичная предоплата, оплата по факту. Для стандартных услуг (экспресс-проверка, консультация) оплата полная.

Позвоните, напишите в мессенджер или оставьте заявку на сайте — перезвоним за 30 минут в рабочее время. На первую встречу возьмите паспорт и любые документы по объекту или сделке, если они уже есть. Если документов нет — приходите как есть, разберёмся вместе.

Да, проводим консультации по Zoom, Google Meet, WhatsApp или Telegram — как удобно. Около трети наших клиентов живут за пределами Армении и работают с нами полностью удалённо: от первой консультации до подписания договора.

Рабочие языки: русский, армянский, английский. Все документы, заключения и договоры готовим на нужном вам языке. Для сделок с иностранными контрагентами делаем двуязычные версии документов.

Офис в Ереване: ул. Папа Тагавора, 1, отель Marriott. При этом около 35% клиентов живут за пределами Армении — работаем с ними удалённо: документы на русском и английском, доверенности через консульства, полностью дистанционные сделки.

И по своей базе, и по всему рынку: открытые площадки, закрытые предложения, прямые контакты с собственниками и застройщиками. Наша база — это 1200+ проверенных объектов, но если нужен конкретный ЖК или район, ищем точечно.

Да. Делаем видеопоказ в реальном времени: юрист или аналитик выходит на объект с камерой, показывает всё, что вам нужно, отвечает на вопросы. Запись сохраняем — можно пересмотреть в любое время. Для нерезидентов это стандартная практика.

Ничего страшного — продолжаем искать. Иногда приходится пересмотреть критерии (район, этаж, бюджет), иногда — просто подождать появления нового объекта. Мы не берём комиссию за подбор, пока вы не нашли подходящий вариант.

Заключение — это 10–20 страниц с анализом каждого пункта проверки: титул, обременения, аресты, история права, продавец, налоги. Плюс карта рисков с оценкой (низкий / средний / высокий) и конкретная рекомендация: покупать / торговаться / отказаться.

Да. Для земли проверяем право собственности, категорию и разрешённое использование, границы по кадастровому плану, обременения, сервитуты, налоги. Особенно важно проверить назначение участка перед покупкой под строительство или коммерцию.

Это красный флаг. Если продавец не даёт выписку из кадастра, документы о собственности или отказывается от проверки — скорее всего, есть что скрывать. Мы рекомендуем в таком случае отказаться от сделки. Если продавец сомневается, предложите ему присутствовать при проверке — добросовестному продавцу скрывать нечего.

ДДУ — договор долевого участия: вы покупаете квартиру в строящемся доме. Отличие от обычной купли-продажи: объект ещё не существует юридически, поэтому вы приобретаете право требования, а не готовую собственность. Ключевые риски ДДУ — срыв сроков, банкротство застройщика, изменение проекта. Все эти риски мы проверяем перед подписанием.

Смотрим на несколько маркеров: финансовая отчётность за 2–3 года, отсутствие крупных исполнительных производств, соотношение долга к активам, история сданных объектов, источники финансирования. Если застройщик строит в основном за счёт новых продаж, а не собственных средств или банковского кредитования — это риск.

Да, и это самый правильный момент для проверки. На этапе котлована цены ниже, но и риски выше. Проверяем разрешение на строительство, права на землю, финансовую устойчивость — до того, как вы внесёте первый платёж. Если все чисто — фиксируем условия в предварительном договоре.

Эскроу — специальный счёт в банке, на который покупатель кладёт деньги, а продавец получает их только после выполнения условий (обычно — после регистрации перехода права). Если сделка не состоялась — деньги возвращаются покупателю. Это главный инструмент защиты от «заплатил и остался без квартиры».

Да, через нотариальную доверенность. Вы оформляете доверенность на нашего юриста (или любое доверенное лицо) в консульстве Армении или у местного нотариуса с апостилем. Дальше юрист проводит сделку от вашего имени: подписывает договор, подаёт документы в кадастр, принимает объект.

Базовый набор: паспорта обеих сторон, документ о праве собственности продавца, выписка из кадастра, договор купли-продажи, акт приёма-передачи. Дополнительно могут понадобиться: согласие супруга, разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние собственники), доверенность, справки об отсутствии задолженностей. Полный список под вашу ситуацию даём на консультации.

После регистрации перехода права подписываем акт приёма-передачи: фиксируем состояние объекта, показания счётчиков, передачу ключей и документов. Если есть замечания — отражаем их в акте. Только после этого продавец получает деньги с эскроу-счёта.

Зависит от того, что скрыто. Юридические дефекты (обременения, аресты, права третьих лиц) — основание для оспаривания сделки и возврата денег. Физические дефекты (протечки, трещины, плесень) сложнее: нужно доказать, что продавец знал о них и скрыл. Собираем доказательства, проводим экспертизу, подаём иск.

Зависит от основания. Срок исковой давности по недействительным сделкам — 1–3 года в зависимости от основания (ничтожная или оспоримая). Но срок считается не с даты сделки, а с момента, когда вы узнали о нарушении права. Если узнали недавно — шансы есть. Оцениваем перспективы бесплатно.

Зависит от дела, но обычно это: выписки из кадастра и реестров, договоры и переписка, фото и видео объекта, экспертные заключения, свидетельские показания, банковские выписки. Мы сами собираем и оформляем доказательства — вам не нужно ходить по инстанциям.

Rent-roll — реестр всех арендных договоров объекта: кто арендует, на какой срок, по какой ставке, есть ли задолженности, когда заканчивается договор. Для покупателя коммерческого объекта это главный документ: показывает реальную доходность, а не обещанную. Проверяем каждый договор и сверяем с фактическими платежами.

Считаем чистый операционный доход (NOI): арендные платежи минус операционные расходы (налоги, коммуналка, обслуживание, вакансии). Делим на цену объекта — получаем капитализацию. Сравниваем с рынком. Если продавец обещает 12% годовых, а рынок даёт 7% — это повод задуматься.

Да, но долги нужно закрыть до сделки или заложить в цену. Если купить объект с долгами, они перейдут к вам. Проверяем задолженности по коммуналке, налогам и другим платежам, фиксируем в договоре, кто и когда их гасит. Часто продавец снижает цену на сумму долга.

Для физических лиц: наличные в офисе, банковский перевод, карта. Для юридических лиц: только безналичный расчёт на счёт LEGAL ESTATE LLC. Все платежи фиксируем в договоре и акте, выдаём закрывающие документы.

Да, в полном объёме: договор, счет, акт выполненных работ, счёт-фактура для юрлиц. Все документы на армянском, русском или английском — как нужно. Для бухгалтерии предоставляем полный пакет.

Для крупных проектов (сопровождение сделки, Due Diligence коммерческого объекта) — да, обсуждаем индивидуальные условия: разбивка на этапы, частичная предоплата, оплата по факту. Для стандартных услуг (экспресс-проверка, консультация) оплата полная.