Покупка квартиры в строящемся доме отличается от покупки готового жилья одним важным моментом. До ввода объекта в эксплуатацию покупатель фактически владеет правом требования, а не самой квартирой, и это право напрямую зависит от добросовестности застройщика. Разбираем, что проверять и где.
Кто выдает разрешение на строительство
Разрешение на строительство выдаётся после утверждения архитектурно-строительной проектной документации. В муниципалитетах его выдаёт глава муниципалитета, за пределами административных границ муниципалитета, губернатор, а в Ереване, глава окружного муниципалитета в порядке, установленном Советом старейшин города. Это установлено Законом РА «О градостроительстве».
Политику в этой сфере на уровне правительства формирует Комитет по градостроительству, через него же работает платформа для лицензирования и сертификации в области градостроительства и электронные услуги, связанные с разрешениями на строительство. Если застройщик не может предоставить номер и дату разрешения на конкретный объект, это повод остановиться и не вносить задаток.
Проверка прав на земельный участок
Без прав на землю само разрешение на строительство не имеет смысла. Проверить, кому принадлежит участок и есть ли на нём обременения, можно через единую справку Государственного кадастра, тот же документ, который используется при покупке готового жилья. Справка показывает текущего собственника и зарегистрированные права, действует 15 рабочих дней с момента выдачи. Подробнее о том, что ещё проверять у объекта, читайте в чек-листе из 10 пунктов как проверить квартиру перед покупкой в Армении.
Если застройщик строит на арендованной земле или на участке, принадлежащем третьему лицу по договору, уточните условия этого договора отдельно, а не полагайтесь на устные заверения.
Лицензия и репутация компании
Строительная деятельность в Армении требует лицензии или сертификата в соответствующей сфере, выдаваемых через систему Комитета по градостроительству. Отсутствие такого документа у компании, ведущей строительство, уже серьёзный сигнал.
Отдельно стоит проверить историю компании: сколько объектов она уже сдала, в срок ли, были ли жалобы в Комиссию по защите конкуренции и интересов потребителей, куда сейчас обращаются покупатели при нарушении застройщиком своих обязательств.
Как сейчас защищены покупатели по закону
Здесь важно трезво понимать текущую ситуацию. По состоянию на середину 2026 года в Армении нет отдельного закона, аналогичного практике эскроу-счетов и компенсационных фондов для долевого строительства. Председатель Ассоциации застройщиков Армении публично называет правовое регулирование деятельности застройщиков фрагментарным и указывает, что реальная защита покупателей сегодня ограничена полномочиями Комиссии по защите конкуренции и интересов потребителей. Если нарушение достаточно серьёзное, стоит отдельно оценить, есть ли основания оспорить саму сделку. Если ситуация не решается добровольно, пошаговый разбор того, на каком основании и как подать иск к застройщику, смотрите в статье «Как подать иск к застройщику в Армении».
Ассоциация застройщиков разработала законопроект, который должен ввести для компаний обязательные механизмы защиты покупателей: вступление в саморегулируемую организацию, продажу объектов только после завершения строительства, хранение денег покупателей на заблокированных счетах до сдачи дома, либо банковскую гарантию или страхование уплаченных сумм. Документ передан в правительство, но на момент написания статьи окончательная редакция не согласована и закон не действует.
Практический вывод простой. Пока такого закона нет, ответственность за проверку застройщика лежит на покупателе в гораздо большей степени, чем в странах, где подобный механизм уже закреплён законом.
Регистрация прав на квартиру в строящемся доме
Права на квартиру в строящемся объекте регистрируются по особому порядку. Сначала фиксируется право застройщика на возводимый объект, а окончательная регистрация права покупателя на конкретную квартиру происходит только после акта о завершении строительства. До этого момента нотариус может направить в Государственный кадастр уведомление, на основании которого вносится предварительная запись о праве. Это не то же самое, что полноценная регистрация собственности, и об этом стоит помнить, оценивая, что именно вы получаете на руки сразу после подписания договора.
Для покупателей, которые находятся за границей, в июле 2026 года принято решение об электронном договоре для новостроек с ипотекой, подробности и условия в статье «Купить недвижимость в Армении дистанционно».
Что делать, если застройщик не выполнил обещания
Если готовый объект не соответствует заявленному в рекламе, например в проекте не было предусмотренного элемента, который активно рекламировался, можно обратиться в Комиссию по защите конкуренции и интересов потребителей с доказательствами, включая рекламные материалы. Это рабочий, но не быстрый путь, и он снова подчёркивает, почему выгоднее проверить всё заранее, чем разбираться постфактум. Юридическая проверка застройщика на этом этапе разумно доверить специалисту, который умеет читать проектную документацию и сверять её с разрешением и фактическим состоянием объекта, а не только с рекламным буклетом.
Итог
В Армении проверка застройщика до сделки важнее, чем выбор красивой визуализации будущего дома. Минимум, который стоит сверить: разрешение на строительство с номером и датой, права на землю по единой справке кадастра, лицензию компании и реальную историю сданных объектов. Пока в стране нет закона с обязательными эскроу-счетами или компенсационным фондом, значительная часть риска лежит на покупателе, и закрыть её можно только проверкой до оплаты, а не претензией после.
