Запрет на владение землёй для иностранцев в Армении реальный, но не такой широкий, как кажется на первый взгляд. Разбираем, что именно запрещено, какие есть исключения и как обходят ограничение через компанию.
Что говорит закон
Статья 60 Конституции РА устанавливает, что иностранные граждане не пользуются в Армении правом на владение землёй, за исключением случаев, предусмотренных законом. Земельный кодекс РА, статья 4, повторяет этот принцип напрямую: иностранные граждане и лица без гражданства не могут иметь права собственности на землю в Республике Армения, они могут быть только землепользователями.
Это ключевое разграничение. Землепользование, то есть право владеть и пользоваться участком без права собственности, иностранцу доступно. А вот зарегистрировать землю именно на праве собственности на своё имя, по общему правилу, нельзя.
Исключения, которые реально работают
Запрет не абсолютный. Комитет кадастра РА в официальном разъяснении прямо указывает, что ограничение, предусмотренное частью 3.1 статьи 4 и частью 8 статьи 64 Земельного кодекса РА, не распространяется на земельные участки для строительства и ремонта жилых домов, садоводческих участков, индивидуальных жилых домов, а также для строительства и ремонта объектов общественного и производственного назначения и многоквартирных жилых домов.
На практике это закрывает большинство типичных случаев. Если иностранец покупает квартиру в многоквартирном доме, частный дом на жилом участке или коммерческий объект общественного или производственного назначения, например офисное здание или склад, вместе с объектом он получает право собственности и на соответствующую долю земли под ним, без отдельных препятствий именно по гражданству.
Подробнее о том, как это работает применительно к коммерческим объектам, разбирает статья Покупка коммерческой недвижимости в Армении, а применительно к жилью, статья Как россиянину купить недвижимость в Армении.
Для иностранной компании ограничений нет вообще
Отдельно стоит выделить важный момент, о котором часто забывают. Законодательство РА не предусматривает каких-либо ограничений на приобретение права собственности на землю для иностранных юридических лиц. Это подтверждено тем же официальным разъяснением Комитета кадастра, со ссылкой на статью 4 Земельного кодекса РА, где иностранные юридические лица отдельно перечислены среди субъектов земельных отношений без указанных для них ограничений.
Это значит, что если конкретный участок не попадает ни под одно из перечисленных исключений для физических лиц, но важен именно как земля, а не как объект на ней, рабочим решением остаётся покупка через юридическое лицо. Это может быть как напрямую иностранная компания, так и армянская компания, учреждённая иностранным гражданином, в обоих случаях ограничение, действующее для физических лиц, не применяется.
Сельскохозяйственная земля, отдельная и более строгая история
Сельскохозяйственная земля стоит отдельно от общей логики исключений. Парламент Армении принял поправки в Земельный кодекс РА, по которым иностранные граждане лишаются права на владение сельскохозяйственными землями в стране. Механизм касается в том числе случаев, когда человек, ранее на законных основаниях владевший таким участком, теряет армянское гражданство, либо иным образом попадает в категорию, которой земля такого назначения больше не может принадлежать.
В этом случае закон не просто запрещает новое приобретение, он требует продать уже имеющийся участок. Муниципалитет, на территории которого расположена земля, вправе в течение года выставить такой участок на публичный аукцион и продать, если собственник не сделает это добровольно сам.
Практический вывод для инвестора: если интересует именно сельскохозяйственная земля, рассчитывать на прямое владение как физическое лицо иностранец не может почти ни при каких условиях, и здесь вариант с иностранной компанией тоже стоит проверять отдельно, сельскохозяйственная земля регулируется более жёстко, чем остальные категории, и общее правило про юридических лиц к ней может применяться иначе.
Что делать, если нужный участок не подпадает ни под одно исключение
Если планируемый объект не входит ни в один из названных случаев, например нежилая земля не под перечисленные виды застройки, у иностранного физического лица остаются два практических пути. Первый, оформить землю через компанию, армянскую или иностранную, где ограничение не действует. Второй, оформить не право собственности, а право пользования землёй, аренду или иную форму, предусмотренную Земельным кодексом РА для землепользователей.
Юридическая проверка недвижимости на этом этапе особенно важна, нужно точно определить, под какую именно категорию подпадает конкретный участок, прежде чем выбирать способ оформления сделки.
Итог
Иностранец не может напрямую владеть землёй в Армении по общему правилу, но исключения закрывают большинство реальных случаев: землю под жилыми и многоквартирными домами, а также под объектами общественного и производственного назначения, иностранец получает вместе с самим объектом без дополнительных ограничений. Для иностранного юридического лица ограничений на землю нет вообще. Отдельно и строже регулируется сельскохозяйственная земля, где даже исключения работают иначе и действует механизм принудительной продажи. Перед покупкой конкретного участка разумно заранее определить его категорию, а не выяснять это уже после внесения задатка.
