Коммерческая недвижимость в Армении интересна инвесторам по двум причинам: иностранец может оформить такой объект на себя почти без ограничений, а налоговая нагрузка на имущество может быть ниже, чем кажется, если разобраться в том, к какой категории относится конкретное здание. Разбираем порядок покупки и реальные цифры.
Может ли иностранец купить коммерческий объект
Да, иностранный гражданин или иностранное юридическое лицо может владеть коммерческой недвижимостью в Армении на тех же условиях, что и резидент. Ограничение по земле, о котором мы подробно писали в статье про покупку жилья, здесь тоже действует, но земля под коммерческим зданием попадает в число исключений: участки под объекты общественного и производственного назначения не подпадают под запрет для иностранцев. Для иностранных юридических лиц ограничений на землю в принципе нет.
Покупать на физическое лицо или через компанию
Это первое решение, которое стоит принять до выбора объекта. Покупка на физическое лицо проще в оформлении, но усложняет дальнейшую сдачу в аренду как регулярную предпринимательскую деятельность и может быть не самой выгодной моделью при последующей перепродаже. Покупка через армянскую компанию требует сначала зарегистрировать юридическое лицо, зато даёт более понятную структуру для ведения арендного бизнеса, учёта расходов и работы с несколькими объектами одновременно.
Универсального ответа нет, выбор зависит от того, один это объект для сдачи в аренду или начало портфеля из нескольких зданий, а также от налогового резидентства самого инвестора.
Порядок сделки
Порядок в целом совпадает с покупкой жилой недвижимости: проверка объекта по единой справке кадастра, предварительный договор, основной договор у нотариуса, расчёты в безналичной форме при сумме сделки выше установленного порога, подача документов на регистрацию в Государственный кадастр не позднее 30 рабочих дней после нотариального удостоверения. Подробно эти шаги разобраны в статье «Как россиянину купить недвижимость в Армении», для коммерческого объекта процедура та же. Что именно смотреть в разрешении, описано в статье «Разрешение на строительство в Армении: как и где проверить».
Разница начинается на этапе проверки объекта. Для коммерческой недвижимости важно дополнительно свериться с целевым назначением земли и, если здание возводилось специально под коммерческое использование, с разрешением на строительство и проектной документацией.
Налог на имущество: точные ставки по типам зданий
Здесь стоит разбираться подробно, потому что ставка для коммерческой недвижимости не одна. По статье 229 Налогового кодекса РА, ставки налога на имущество зависят от категории объекта:
Отдельно стоящее здание общественного назначения, например офисное здание, торговый центр, самостоятельный магазин, облагается по ставке 0,3% от кадастровой стоимости в год. Производственное здание, склад, цех, облагается по ставке 0,25%. Отдельно стоящий гараж, 0,2%.
Если же коммерческий объект представляет собой нежилое помещение внутри многоквартирного жилого дома, например офис или магазин на первом этаже жилой высотки, для него действует не фиксированная ставка, а прогрессивная шкала, такая же, как для квартир в этом доме: от 0,05% для базы до 10 миллионов драмов и далее по нарастающей, вплоть до 1,5% для части стоимости свыше 200 миллионов драмов.
Налог на землю под объектом считается отдельно и тоже зависит от назначения участка: земля под объекты общественного назначения облагается по ставке 1% от кадастровой стоимости, под промышленные объекты, 0,25%.
Практический вывод: нежилое помещение в жилом доме при не самой высокой кадастровой стоимости может облагаться налогом даже ниже, чем отдельно стоящее здание той же стоимости, за счёт прогрессивной шкалы с низкой начальной ставкой. Это стоит учитывать при сравнении объектов, а не ориентироваться только на цену покупки.
НДС и налог при продаже: без точной цифры, с чем сверяться
Здесь честно скажем, что единой, надёжно подтверждённой цифры для всех случаев нет. Общая ставка НДС в Армении составляет 20%, и операции с коммерческой недвижимостью при участии плательщика НДС в статусе продавца или арендодателя обычно подпадают под обложение НДС, но то, облагается ли НДС конкретная сделка, зависит от статуса продавца, от того, является ли он плательщиком НДС, и от конкретной структуры сделки.
Похожая ситуация с налогом на доход от продажи объекта: ставка и порядок расчёта отличаются для физического лица резидента, физического лица нерезидента и юридического лица, и в источниках эти цифры расходятся в зависимости от года и конкретной ситуации. Прежде чем закладывать конкретный процент в финансовую модель сделки, стоит получить расчёт от бухгалтера именно под вашу структуру владения, резидентство и схему сделки, а не ориентироваться на общие цифры из статей.
Для физических лиц, продающих жилую недвижимость, базовая ставка и порядок уплаты подробно разобраны в статье «Налоги при продаже недвижимости в Армении», для коммерческих объектов и юридических лиц логика похожа, но расчёт стоит делать отдельно под вашу структуру сделки.
Что делать с действующими арендаторами
Если объект уже сдаётся в аренду, при смене собственника договоры аренды, как правило, сохраняют силу, новый собственник занимает место арендодателя на оставшийся срок договора. Перед покупкой стоит запросить копии всех действующих договоров аренды, проверить их условия, срок, размер платы, порядок индексации, и убедиться, что реальные арендаторы и условия совпадают с тем, что показывает продавец. Расхождение между документами и фактической ситуацией, например арендатор платит меньше, чем указано в договоре, или вообще отсутствует формальный договор, стоит прояснить до сделки.
Юридическая проверка недвижимости на этом этапе закрывает и проверку самого объекта, и проверку договоров аренды, которые к нему привязаны.
Итог
Покупка коммерческой недвижимости в Армении доступна иностранцам почти без ограничений, а порядок сделки совпадает с покупкой жилья. Главное, в чём стоит разобраться заранее, это категория здания для целей налога на имущество: отдельно стоящие офисные и торговые здания, производственные объекты и нежилые помещения в жилых домах облагаются по разным ставкам, и разница может существенно повлиять на доходность инвестиции. Вопросы НДС и налога с продажи зависят от конкретной структуры сделки и требуют отдельного расчёта у бухгалтера, а не ориентира на общие цифры из интернета.
