Слово «дистанционно» в сделках с недвижимостью означает разное: от поездки на один день до электронного договора без нотариуса. Ниже по порядку, что из этого доступно сегодня и какие шаги остаются за вами в любом случае.
Что требовалось до сих пор
Глава Комитета кадастра Сурен Товмасян описывает действующий порядок так: покупатель должен либо лично прийти к нотариусу в Армении, либо оформить доверенность на другое лицо. Переход права после сделки подлежит регистрации по Закону РА «О государственной регистрации прав на имущество». Общий порядок сделки подробно описан в статье «Как россиянину купить недвижимость в Армении». Если вы только планируете переезд и решаете, с чего начать, посмотрите общий порядок действий.
Способ 1. Короткая поездка на подписание
Самый простой вариант: вы выбираете и проверяете объект заранее, а в Армению приезжаете на подписание и расчёты. Обычно это одна поездка, если все документы подготовлены. Здесь вы сами участвуете в сделке, поэтому нет рисков, связанных с представителем.
Способ 2. Представитель по нотариальной доверенности
Если приехать нельзя, сделку проводит представитель. Доверенность на сделку, требующую нотариальной формы, сама должна быть нотариальной, максимальный срок её действия по Гражданскому кодексу РА составляет три года. Подробно требования описаны в статье «Как оформить доверенность в РФ на сделку с недвижимостью в Армении». Перевод документов на армянский язык делается отдельно, это закрывает услуга апостиля и нотариального перевода.
Способ 3. Электронный договор для новостроек с ипотекой
23 июля 2026 года правительство Армении приняло решение, которое должно упростить покупку квартир в новостройках без присутствия в стране. По словам Сурена Товмасяна, в электронной системе Комитета кадастра появится шаблон: при ипотечном кредите покупатель, продавец и банк смогут заключить и заверить договор в системе, и он станет основанием для государственной регистрации права. Заверить договор можно будет как в Армении, так и за её пределами. Нотариус и доверенность в этом сценарии не нужны.
Условия, которые следуют из публикаций:
- нужен ипотечный кредит, банк сам проверяет покупателя и его способность обслуживать кредит;
- речь идёт в первую очередь о квартирах в новостройках, одно издание добавляет, что и о сданных многоквартирных домах;
- в материалах механизм описан как решение с последующим внедрением шаблона.
Для покупки без кредита этот порядок в сообщениях не упомянут. Перед сделкой уточните, запущен ли модуль и работает ли с ним выбранный банк.
Что нельзя сделать удаленно
Открыть счёт. Нерезидент открывает счёт в армянском банке лично. В некоторых случаях банк принимает нотариальную доверенность, но решение остаётся за банком. Порядок открытия счёта разобран в статье «Как открыть банковский счёт в Армении».
Рассчитаться наличными. По Закону РА «О безналичных операциях» выплаты между физическими лицами свыше 300 000 драмов проводятся безналично, так что расчёты по сделке идут через банк.
Заменить проверку документов видео. Видеоосмотр показывает состояние квартиры, но не показывает обременения, права продавца и разрешения застройщика.
Как выбрать объект, находясь за границей
Это практические рекомендации, а не требования закона.
- Определите критерии: бюджет, тип объекта, цель покупки (жить или сдавать), район.
- Попросите продавца или представителя единую справку кадастра. Она показывает собственника и обременения и действует 15 рабочих дней.
- Для новостройки проверьте застройщика до задатка и запросите у него разрешение, как его проверить.
- Поручите представителю осмотреть объект с фото и видео по вашему списку вопросов.
- Пройдите по чек-листу проверки квартиры до передачи денег.
Подбор недвижимости на этом этапе экономит время: объекты отбираются под ваши критерии, а не по рекламным объявлениям.
Риски дистанционной покупки
Доверенность. Если представитель выходит за пределы полномочий или доверенность недействительна, сделку могут оспорить, об основаниях написано в статье «Как оспорить сделку купли продажи недвижимости в Армении».
Срок регистрации. После нотариального удостоверения документы нужно подать в кадастр в течение 30 рабочих дней, иначе сделка может быть признана ничтожной. Договоритесь заранее, кто это контролирует.
Задаток до проверки. Это главный риск при любой покупке, а при дистанционной особенно: проверить объект своими глазами вы не можете.
Итог
Дистанционная покупка в Армении возможна, но только по одному из трёх путей: поездка, нотариальная доверенность или электронный договор для новостроек с ипотекой после запуска механизма. Открыть счет и рассчитаться через банк придется в любом случае. Выбор и проверку объекта разумно сделать до любых платежей.
