Спор о задатке начинается, когда сделка не состоялась, а деньги остались у продавца. Результат зависит от трёх вещей: как оформлен платёж, чья вина в срыве и как заверен предварительный договор. Ниже, что говорит закон и как его применяет Кассационный суд Армении.
Задаток и аванс: в чем разница
Гражданский кодекс РА, статья 395, определяет задаток как денежную сумму, которую одна из сторон выдаёт другой в счёт причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме.
Если есть сомнение, задаток это или нет, в том числе из-за несоблюдения письменной формы, сумма считается предоплатой (авансом), если не доказано иное. Для покупателя это важно: аванс при срыве сделки возвращается по общим правилам, а задаток подчиняется особым последствиям, описанным в статье 396.
Что происходит с задатком при срыве сделки
Статья 396 разделяет случаи:
Сделка прекращена до начала исполнения по соглашению сторон или стала невозможной. Задаток возвращается.
Ответственна сторона, давшая задаток (покупатель). Задаток остаётся у продавца.
Ответственна сторона, получившая задаток (продавец). Она обязана уплатить покупателю двойную сумму задатка.
Сторона, ответственная за срыв, обязана также возместить убытки другой стороне с зачётом суммы задатка, если договором не предусмотрено иное.
Все эти последствия зависят от того, кто ответственен за неисполнение. Поэтому в споре решает не само слово «задаток» в расписке, а доказательства причины срыва: переписка, уведомления, неявка к нотариусу, отказ от подписания.
Позиция Кассационного суда по недвижимости
Для сделок с недвижимостью Кассационный суд РА сформулировал позицию, которая меняет картину. В решении от 27.05.2011 по делу № ԵԱՔԴ/1246/02/09 суд указал, что договор купли-продажи недвижимости заключается только в форме и на условиях, установленных законом, поэтому соглашение о задатке не может считаться доказательством заключения этого договора. Договор с элементами задатка возможен, когда он направлен на обеспечение исполнения предварительного договора, заключённого в предусмотренном законом порядке.
Эту позицию суд подтвердил в решении от 17.07.2015 по делу № ԵԱՔԴ/2796/02/13. Обстоятельства дела:
- стороны подписали письменный «договор о задатке» на дом, цена которого составляла 41 500 долларов, покупатель передал 10 000 долларов, а основной договор должен был быть заключён до определённой даты;
- договор предусматривал, что при отказе покупателя задаток не возвращается, а при отказе продавца возвращается вдвое;
- договор не был заверен нотариально;
- сделка не состоялась, покупатель потребовал вернуть переданные деньги.
Суд пришёл к таким выводам:
- по содержанию это смешанный договор, в котором есть элементы предварительного договора купли-продажи и задатка;
- предварительный договор заключается в форме, установленной для основного, а договор продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, поэтому без нотариуса предварительный договор ничтожен;
- задаток это обеспечительное, то есть дополнительное, обязательство, и его действие зависит от основного, поэтому условие о задатке в таком договоре не могло вызвать тех последствий, которые наступили бы при правильно оформленном предварительном договоре.
Кассационный суд оставил в силе решение апелляционной инстанции, которая отменила отказ в иске и направила дело на новое рассмотрение. Это решение показывает подход суда, а не итоговую выплату по конкретному делу.
Что из этого следует на практике
Это выводы из закона и позиции суда, а не отдельные требования закона:
Предварительный договор лучше заверять у нотариуса до передачи денег. Иначе условия о задатке могут не сработать, и при срыве у вас не будет ни права на двойную сумму, ни уверенности, что продавец не вправе удержать деньги.
Платите через банк. По Закону «О безналичных операциях» выплаты между физическими лицами свыше 300 000 драмов проводятся безналично, платёж через банк заодно становится доказательством.
Проверяйте объект и продавца до задатка. Единая справка кадастра, обременения, согласие совладельцев и супругов, подробнее в чек-листе проверки квартиры.
Фиксируйте причину срыва. Письменные уведомления и переписка станут основой иска о возврате или о двойной сумме.
Сроки обращения в суд
Общий срок исковой давности по Гражданскому кодексу составляет три года, статья 332. Для требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки установлен срок в десять лет со дня исполнения сделки, статья 317, на это прямо указал Кассационный суд в деле 2015 года, подробнее в статье «Как оспорить сделку купли продажи недвижимости в Армении». Какой срок применим в вашем случае, зависит от того, на чём строится требование: возврат аванса, взыскание двойной суммы или последствия недействительного договора. Это стоит определить до подачи иска.
Если задаток внесен застройщику
Для квартир в строящихся домах действуют отдельные нормы. Статья 570.1 Гражданского кодекса предусматривает договор о праве на покупку недвижимости в строящемся здании и специальный счёт застройщика, на который вносятся авансовые платежи покупателя. Если между сторонами заключён договор залога денежных средств, платежи на этом счёте считаются заложенными в пользу покупателя. Поэтому прежде чем платить застройщику, выясните, по какому режиму оформлена оплата и куда поступают деньги. Подробнее о проверке компании, «Как проверить застройщика в Армении», а о спорах с застройщиком, иск к застройщику в Армении.
Если расписку и договор нужно оценить до подачи иска, это входит в работу судебных споров.
Итог
Задаток в Армении работает как инструмент при двух условиях: письменное соглашение и правильно оформленный предварительный договор, который для недвижимости заверяется у нотариуса. Без этого сумма может быть признана авансом, а условия о потере или возврате вдвое могут не применяться. До передачи денег заверьте договор у нотариуса, платите через банк и проверьте объект, а при срыве сохраняйте доказательства причины и заранее определите срок обращения в суд.
