Что можно купить, а что нельзя
Иностранный гражданин может владеть в Армении квартирами, домами, коммерческими помещениями, без ограничений по гражданству и без необходимости получать вид на жительство. Это подтверждает официальное разъяснение Комитета кадастра Республики Армения: ограничение установлено только в отношении права собственности на землю, в остальном имуществе для иностранцев запретов нет.
Земля, отдельная история. По Земельному кодексу РА иностранные граждане и лица без гражданства не могут владеть землёй на праве собственности, они могут быть только землепользователями. Но у этого правила есть исключения, которые на практике закрывают почти все случаи покупки жилья: ограничение не распространяется на участки под строительство и ремонт жилых домов, садовых участков, индивидуальных жилых домов, а также под многоквартирные дома и объекты общественного и производственного назначения. То есть если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме или частный дом на участке в населенном пункте, вопрос земли решается автоматически, вместе с квартирой вы получаете и долю в праве на землю под домом.
Единственная категория, где ограничение реально применяется, сельскохозяйственная земля и некоторые виды земель специального назначения за пределами застроенных зон. Если такая покупка вам нужна, вариант оформить землю на армянское юридическое лицо: для иностранных юрлиц законодательство ограничений на землю не устанавливает.
Юридическая проверка недвижимости на этом этапе — обязательный шаг: важно проверить, к какой категории отнесен участок под конкретным домом, до того как вы внесли задаток.
Нужен ли вид на жительство и что покупка недвижимости реально дает
Здесь стоит развести четыре разных вопроса, которые часто путают: право иностранца купить недвижимость, право собственности на землю, основания для получения вида на жительство и основания для пребывания в стране. Это не связанные друг с другом вещи.
Сама покупка квартиры или дома не является самостоятельным основанием ни для временного, ни для постоянного вида на жительство. Закон РА «Об иностранцах» перечисляет закрытый список оснований для временного ВНЖ: учёба, разрешение на работу, статус супруга или близкого родственника гражданина Армении либо обладателя постоянного или специального ВНЖ, занятие предпринимательской деятельностью, армянское происхождение и ряд других случаев, установленных законом. Владения недвижимостью в этом списке нет.
Для постоянного вида на жительство закон предусматривает более сложную конструкцию: он даётся иностранцу, который доказывает, что в Армении у него есть супруг или близкие родственники — граждане Армении либо обладатели специального ВНЖ, при этом он обеспечен квартирой и средствами к существованию и до подачи заявления прожил в Армении на законных основаниях не менее трёх лет. Здесь наличие собственного жилья — одно из условий внутри этого конкретного основания, а не отдельный самостоятельный повод для ВНЖ. Второй путь к постоянному ВНЖ — армянское происхождение или ведение предпринимательской деятельности в Армении, и здесь жильё вообще не упоминается как условие.
Практический вывод: если цель — не только купить недвижимость, но и получить основание жить в Армении легально дольше туристического срока, реальный путь — не сама покупка, а, например, регистрация бизнеса и ведение предпринимательской деятельности, что прямо названо законом как основание для временного ВНЖ. Покупка жилья при этом остаётся отдельным, самостоятельным шагом, не связанным с миграционным статусом напрямую.
Пошаговый порядок сделки
1. Выбор и предварительная проверка объекта. На этом этапе стоит заказать в Государственном кадастре единую справку по объекту , она показывает текущего собственника, зарегистрированные права и ограничения. Справка действует 15 рабочих дней с момента выдачи, и именно она, единственный документ, которым при сделке подтверждаются такие сведения.
2. Предварительный договор и задаток. Закон не требует нотариального удостоверения предварительного договора, но при значимых суммах имеет смысл заверить его у нотариуса, особенно если между предварительным и основным договором пройдёт время.
3. Основной договор купли-продажи у нотариуса. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса, который устанавливает личность и правоспособность сторон. Если покупатель или продавец не владеет армянским языком, нотариус должен обеспечить перевод содержания договора, уточните это до записи на прием.
4. Расчёты по сделке. По закону РА «О безналичных операциях» с 1 июля 2023 года любая выплата между физическими лицами на территории Армении на сумму свыше 300 000 драмов должна проводиться в безналичной форме, независимо от того, как стороны договорились платить. Правило касается всех сделок, а не только недвижимости, и на практике это значит, что расчёт наличными на типичную сумму сделки с квартирой сейчас не соответствует закону: сделка, заключённая в обход этого требования, признаётся ничтожной. Оплата нотариальных услуг и пошлины самому нотариусу тоже принимается только безналичным способом.
Отдельного механизма условного депонирования западного образца (escrow) в армянском праве нет, но Гражданский кодекс и Закон «О нотариате» предусматривают депонирование денежных средств у нотариуса как способ исполнения обязательства. На практике это иногда используют для более безопасной передачи денег по сделке, но это общий правовой институт, а не специализированный сервис для недвижимости — обсудите с нотариусом заранее, применим ли такой вариант к вашей сделке.
5. Подача документов в Государственный кадастр. После нотариального удостоверения заявление о регистрации перехода права нужно подать в Комитет кадастра — лично в любой офис обслуживания либо онлайн через e-cadastre.am — не позднее 30 рабочих дней с момента совершения сделки. Это прямая норма закона, и её нарушение делает сделку ничтожной, если нет уважительной причины пропуска срока.
6. Регистрация права и получение свидетельства. Права считаются зарегистрированными с момента внесения записи в реестр Комитета кадастра, после чего выдается свидетельство о государственной регистрации права.
Документы и покупка по доверенности
Для сделки нерезиденту, помимо паспорта, может потребоваться нотариальный перевод паспорта на армянский язык. Если вы не можете присутствовать на сделке лично, можно оформить доверенность на представителя но не общего характера, а с перечнем конкретных полномочий на совершение действий с определённой недвижимостью.
Между Россией и Арменией нет требования об апостиле для взаимного использования нотариальных документов оно заменено отдельными соглашениями и Минской конвенцией 1993 года о правовой помощи. Однако документ должен сопровождаться переводом на язык страны, где он используется, и требования к оформлению у разных нотариусов могут отличаться в деталях. Это тот случай, где нужно уточнять правила непосредственно у нотариуса, который будет вести сделку, до того как вы едете оформлять доверенность в России.
Не стоит рассчитывать, что любую сделку можно провести полностью дистанционно без единого визита в Армению многое зависит от конкретного нотариуса, банка, где открывается счет для расчётов, и от того, потребуется ли личное присутствие для идентификации.
Новостройка или вторичка разные риски
При покупке в строящемся доме право регистрируется по особому порядку: сначала оформляется право застройщика на возводимый объект, а окончательная регистрация права покупателя на квартиру происходит только после акта о завершении строительства. Это значит, что до сдачи дома покупатель фактически владеет правом требования, а не готовой квартирой, и ключевой риск смещается на надежность застройщика его разрешительную документацию, финансовое состояние и историю сдачи объектов. Для вторичного жилья риски другие: обременения, права третьих лиц, точность правоустанавливающих документов, согласие всех собственников.
Юридическая проверка застройщика закрывает риски новостройки, юридическая проверка недвижимости риски вторичного жилья.
Расходы и налог на имущество
При сделке возникают несколько статей расходов: нотариальный тариф за удостоверение договора, государственная пошлина за регистрацию в кадастре, при необходимости перевод документов. Точные суммы устанавливаются отдельными нормативными актами размер платы за госрегистрацию определён статьёй 73 Закона «О государственной регистрации прав на имущество», а размер госпошлины Законом «О государственной пошлине». Эти суммы периодически меняются, поэтому актуальную цифру на дату сделки лучше уточнять непосредственно в Комитете кадастра или у нотариуса.
После покупки у собственника появляется обязанность платить налог на имущество. Налоговой базой служит кадастровая стоимость объекта, которая пересматривается государством раз в три года. Действующий закон предусматривает необлагаемый порог: при кадастровой стоимости строения до 3 миллионов драмов включительно ставка налога составляет 0%. Выше этого порога ставка растёт по прогрессивной шкале в зависимости от стоимости объекта точные ставки для вашей ценовой категории стоит сверить в действующей редакции Закона «О налоге на имущество» или уточнить у бухгалтера на момент покупки, поскольку шкала может обновляться.
Если рассматриваете покупку не для себя, а как источник дохода от аренды, отдельно посчитайте реальную доходность до сделки.
Когда достаточно своих сил, а когда нужен юрист
Заказать единую справку из кадастра и прочитать её самостоятельно может почти любой покупатель. Сложнее интерпретировать историю переходов права за несколько лет, понять, есть ли скрытые права третьих лиц, оценить финансовое состояние застройщика или разобраться, распространяется ли земельное ограничение на конкретный участок. Здесь разумно привлекать юриста до внесения задатка, а не после того, как деньги уже переданы: большинство проблем в сделках с недвижимостью обнаруживаются именно на этапе проверки, а не на этапе регистрации.
Итог
Гражданин России может купить жилье в Армении без вида на жительство и без специальных разрешений ограничения касаются только земли, и в большинстве случаев с жильём в населенных пунктах они не применяются. Сама покупка недвижимости не даёт основания для ВНЖ это отдельный вопрос, который решается через другие механизмы, прежде всего через предпринимательскую деятельность. Ключевые точки, где сделка чаще всего срывается или создает проблемы, это проверка объекта до задатка, соблюдение безналичной формы расчётов на суммы свыше 300 000 драмов и 30-дневный срок подачи документов в кадастр после нотариального удостоверения. Каждый из этих пунктов проще закрыть заранее, чем разбираться постфактум.
